Braucht ein Immobilienmakler 2026 noch eine eigene Website neben ImmoScout24 und Google?

Was lösen ImmoScout24, Immowelt und Google gut?

Immobilienportale sind Reichweiten-Maschinen für die Nachfrageseite. Wenn du ein Objekt eingestellt hast, erreichst du dort in kurzer Zeit sehr viele Kaufinteressenten, kannst Anfragen bündeln und Besichtigungen organisieren. Für die Vermarktung eines bestehenden Mandats ist ein Portal deshalb schwer zu ersetzen. Google Unternehmensprofil wiederum zeigt dein Büro mit Adresse, Öffnungszeiten, Telefon, Route, Fotos und Bewertungen und ist oft der erste Kontaktpunkt, wenn jemand nach 'Immobilienmakler' plus Ort sucht.

Der entscheidende Punkt: Portale bringen dir Käufer zu Objekten, die du schon vermarktest. Sie bringen dir kaum neue Verkäufer. Ein Eigentümer, der überlegt, sein Haus zu verkaufen, sucht nicht bei ImmoScout24 nach einem Makler - er sucht nach einer ersten Einschätzung des Werts und nach jemandem, dem er den Verkauf zutraut. Dieser Akquise-Moment findet außerhalb des Portals statt, und genau hier braucht dein Geschäft eine eigene Bühne.

Warum ist die eigene Website vor allem für Verkäufer-Akquise wichtig?

Das Geld im Maklergeschäft liegt im Mandat, nicht in der Käuferliste. Wer das Objekt gewinnt, verdient - Käuferanfragen sind fast beliebig verfügbar. Verkäufer sind dagegen knapp, misstrauisch und vergleichen. Sie geben ihr wertvollstes Objekt nur jemandem, der Kompetenz, Marktkenntnis und Seriosität sichtbar macht. Ein Portalprofil oder eine Google-Box kann das nicht leisten, weil es dort um einzelne Objekte geht, nicht um deine Arbeitsweise.

Die stärkste Funktion einer Makler-Website ist deshalb eine einfache Einstiegsanfrage zur Wertermittlung: 'Was ist Ihre Immobilie wert?' mit wenigen Feldern zu Objektart, Lage, Größe und Kontakt. Das ist kein Gimmick, sondern der natürliche erste Schritt eines Verkäufers - und der Punkt, an dem aus einem anonymen Suchenden ein qualifizierter Lead mit Namen und Anliegen wird. Wichtig ist, dass die Seite eine persönliche Einschätzung durch dich anbietet und nicht nur eine automatische Zahl ausspuckt, die den Eigentümer allein lässt.

Welche Fragen sollte eine Makler-Website vor dem Erstkontakt beantworten?

• Wie ermittelst du den Wert: kostenlose Ersteinschätzung, Vor-Ort-Termin, Vergleichswerte, Bewertungsverfahren und wie lange das dauert?
• Wie läuft der Verkauf ab: Erstgespräch, Unterlagen, Bewertung, Vermarktungsstrategie, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe?
• Für welche Region und welche Objektarten bist du der Spezialist: Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbe oder Spezialimmobilie?
• Was kostet dich der Verkäufer und was kostet der Käufer: klare Angaben zur Provision und zur Aufteilung nach geltendem Recht?
• Welche Nachweise gibt es: verkaufte Objekte, Kundenstimmen, Marktdaten für den Ort und wie lange du schon vor Ort tätig bist?
• Welche Unterlagen braucht ein Verkäufer: Grundbuchauszug, Grundriss, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung oder Nebenkostenaufstellung?
• Wer steht hinter dem Büro: Team, Qualifikationen, Erreichbarkeit, Standort und persönliche Ansprechpartner?

Wie erklärt man die Provision seit dem neuen Maklerrecht?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Es hat die Provisionsregeln in den §§ 656a bis 656d BGB neu geordnet. Kern: Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher dürfen die Maklerkosten nicht mehr einseitig dem Käufer aufgebürdet werden. Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision zu gleichen Teilen vereinbart werden; eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, darf die andere höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden - und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil beglichen hat. Der Maklervertrag über solche Objekte bedarf zudem der Textform, eine E-Mail genügt also. Für deine Website heißt das: erkläre ruhig und korrekt, wer bei dir was zahlt. Transparenz an dieser Stelle nimmt Verkäufern eine der größten Sorgen und ist ein Vertrauensbeweis, den Portale nicht liefern.

Welche Pflichtangaben gelten für Objekt-Inserate und Energieausweis?

Sobald du eine Immobilie in einem kommerziellen Medium bewirbst - auch auf der eigenen Website - und ein Energieausweis vorliegt, verlangt § 87 Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmte Pflichtangaben in der Anzeige. Dazu gehören die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Wert des End-Energiebedarfs oder -verbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse. Verantwortlich ist auch der Makler, der die Anzeige aufgibt.

Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 GEG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann - und ein häufiger Anlass für Abmahnungen. Eine selbst kontrollierte Website hat hier einen Vorteil: Du oder LESTO können die Pflichtfelder in die Objektdarstellung fest einbauen, statt bei jedem neuen Inserat auf ein Portalformular zu vertrauen. Auf Portalen bist du an deren Eingabemasken gebunden; auf der eigenen Seite bestimmst du, dass kein Objekt ohne die richtigen Energieangaben live geht.

Was gehört nicht nur ins Portalprofil oder auf Google?

Welche Pflichtangaben gehören auf die Makler-Website selbst?

Für geschäftsmäßige digitale Dienste verlangt § 5 Digitale-Dienste-Gesetz (DDG), dass bestimmte Anbieterinformationen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar sind. Für einen Immobilienmakler heißt das praktisch: ein gut auffindbares Impressum mit Firmen- bzw. Inhabername, Anschrift, Kontakt, Vertretungsberechtigten bei Gesellschaften, Registerangaben und Umsatzsteuer-ID, soweit vorhanden. Makler brauchen zudem eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung; die zuständige Aufsichtsbehörde gehört zu den üblichen Angaben, soweit einschlägig.

Dazu kommt eine Datenschutzerklärung, besonders weil Wertermittlungs- und Kontaktformulare personenbezogene Daten von Eigentümern verarbeiten. Wer mit einer kostenlosen Bewertung wirbt, sollte sachlich bleiben: eine seriöse Ersteinschätzung ist keine garantierte Verkaufszusage und kein Festpreis. Klare, ehrliche Formulierungen schützen vor Abmahnungen und passen besser zur Erwartung eines Verkäufers, der eine belastbare Einschätzung sucht.

Wie sollte die mobile Startseite aufgebaut sein?

• Klarer Nutzen im ersten Bildschirm: Region, Objektarten und das Angebot einer kostenlosen Werteinschätzung.
• Ein gut sichtbarer Button 'Immobilie bewerten lassen' und ein zweiter Weg für schnelle Fragen per Telefon.
• Kurztext, der Verkäufer und Käufer trennt: hier verkaufen, dort suchen.
• Der Verkaufsablauf in wenigen Schritten, damit Eigentümer wissen, was auf sie zukommt.
• Regionaler Marktnachweis: verkaufte Objekte, Stadtteile, Erfahrung vor Ort.
• Team und Ansprechpartner mit Foto, damit der Verkauf ein Gesicht bekommt.
• Footer mit Impressum, Datenschutz und § 34c-Hinweis auf jeder Seite.

Wann reicht ein Portalprofil plus Google vielleicht?

Wenn du ausschließlich fremde Objekte im Auftrag großer Bauträger vermarktest, keine eigene Verkäufer-Akquise brauchst und dein Auftragsbuch dauerhaft voll ist, kann ein gepflegtes Google Profil plus Portal-Präsenz vorübergehend genügen. Das ist aber eine Abhängigkeits-Entscheidung: Deine Sichtbarkeit gehört dann der Plattform, und sobald du neue Mandate, Eigentümer-Leads oder ein eigenes Profil in deiner Region aufbauen willst, brauchst du einen Ort, den du selbst kontrollierst.

Wie LESTO eine Immobilienmakler-Website aufbauen würde

LESTO würde Portale und Google nicht ersetzen, sondern um das ergänzen, was ihnen fehlt: eine eigene Akquise- und Vertrauensseite. Im Mittelpunkt steht eine einfache Wertermittlungs-Anfrage, dahinter dein Ablauf, dein regionaler Marktnachweis, transparente Provisionsangaben nach neuem Maklerrecht und eine Objektvorlage, die die GEG-Pflichtangaben automatisch berücksichtigt. Käufer schickst du weiter an das Portal, Verkäufer hältst du auf deiner eigenen Seite. Spätere Änderungen wie neue Referenzen, ein aktualisierter Marktkommentar oder ein weiterer Standort laufen per WhatsApp oder E-Mail.

Die Entscheidung

Portale bringen Käufer. Google bringt Sichtbarkeit. Die eigene Website bringt Verkäufer-Mandate und Kontrolle über den Moment, in dem ein Eigentümer sich für einen Makler entscheidet. Für einen Immobilienmakler ist das besonders wichtig, weil das Geschäft am gewonnenen Objekt hängt und nicht an der nächsten Käuferliste. Wenn deine Mandate fast nur über Empfehlung oder teure Portal-Reichweite kommen und Verkäufer dich online nicht mit einer klaren ersten Handlung erreichen können, erledigt deine Website die Akquise noch nicht.